マンションの買い時っていつ？　マンションの買い時の見極め方

大型住宅ローン減税の導入に加え、マンションや戸建て住宅の分譲価格の下落への期待、さらに住宅ローン金利の先高感の後退などもあって、マンション購入には好転ともいえるプラス材料がこの数ヶ月目白押しとなってきました。

こうした消費者心理は数字からも読み取ることができ、リクルートが４月27日に公表した「2008年首都圏新築マンショ契約者動向調査」によると、特に、マンションや住宅の販売価格の下落期待に消費者が敏感に反応しているのが明白で、消費者の間に買い時感が増してきているようです。

一方、住宅ローンの金利については、４月、５月と２カ月連続で引き上げられており、先高感の再燃とも取れるシグナルが見られるようになってきています。

みずほ銀行の住宅ローンを例にとってみると、５年、10年、20年固定期間選択型住宅ローンの店頭金利では、2008年７月にピークに達した後、下降傾向を示した金利は今年（09年）３月に底を打ち、再び上昇に転じています。

住宅ローン利用者の間で人気の高い「10年固定特約金利」を例に取ってみると、3000万円を35年元利金等返済で借りたとした場合、09年３月（3.55％）には毎月返済額が12万4857円（ボーナス返済ゼロ）だったものが、５月（3.90％）には13万1038円と、6181円も負担が増えています。

マンションの購入を考えている人にとって、住宅ローンの金利は気になるものですが、金利にばかり左右されるのも如何なものでしょう。

住宅ローンの金利は常に変化するものなので、延々に上がり続けることも、下がり続けることもありません。絶えず変化します。

それだけに、住宅ローンの金利の先安感に過剰な期待をせず、金利が上昇したときのことも念頭に入れて、住宅・マンション探しをしていくことが大切ではないでしょうか。

マンション販売の大手、日本綜合地所が経営破たんしたそうです。

（以下、帝国データバンクホームページ参照）

　
「東京」　東証1部上場のマンションデベロッパー、日本綜合地所（株）（資本金141億1975万7196円、港区高輪2-21-46、代表西丸誠氏、従業員362名）は、2月5日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請した。

　申請代理人は澤野正明弁護士（千代田区丸の内2-2-2、電話03-6212-5500）ほか。監督委員兼調査委員は多比羅誠弁護士（中央区銀座8-9-11、電話03-3573-1578）。

　当社は、1993年（平成5年）2月に日本綜合地所（株）として設立した会社を、98年（平成10年）6月に、88年（昭和53年）7月設立の休眠会社が吸収する形で新たに設立したマンションデベロッパー。99年11月に店頭登録し、2001年12月に東証2部、2003年3月に東証1部に指定替えした。主にファミリー層をターゲットとしたヨーロピアンテイストの新築マンション「ヴェレーナ」シリーズ（2007年に「グランシティ」「レイディアントシティ」などの自社ブランドを統一）の分譲を手がけ、積極的なテレビＣＭなど広告宣伝が奏功したほか、企画力、営業力にも定評があり、好調な販売実績を積み重ねていた。

　近年では、一戸建て分譲・不動産仲介会社を設立したほか、マンション管理部門を分社化、広告会社を買収するなどグループの強化にも注力。2007年にはマンション供給戸数（年間）が首都圏では2位、全国では6位にランクされ（（株）不動産経済研究所調べ）、2008年3月期にはピークとなる年売上高約973億9100万円（単体）を計上していた。

　しかし、この間の資材価格の高騰、建築基準法改正、サブプライムローン問題などに起因する急速な不動産市況の悪化により、販売状況が鈍化。商品不動産の固定化が懸念されていたほか、主に販売用マンション取得・建築や賃貸用不動産取得にともなう借入金、社債など有利子負債が重荷となっていた。販売を強化して在庫の圧縮を推進していたが、経営環境のより一層の悪化により、株価、格付けも低下したことで対外的な信用も低下していた。

　11月上旬には社債償還が注目されたが、主力行を含む複数行から資金調達を行いしのいでいた。しかし、拡大路線を基調とした中期経営計画の見直しは避けられず、同時に計画の下方修正を発表。採用内定者の取り消しを行わざるを得ない事態となり、社会的な話題にもなっていた。今年2月3日には、市況の急速な悪化を棚卸資産の評価に反映した結果、今期は約308億円の大幅な最終赤字になることを発表。建築代金の支払いも困難となり今回の措置となった。

　負債は約1975億4900万円。

　なお今年に入ってからの上場企業の倒産は、中道機械（株）（負債76億5400万円、札証、北海道、2月民事再生法）に次いで6社目。負債額は、（株）クリード（負債650億8100万円、東証1部、東京、1月会社更生法）を抜いて今年最大の倒産となる。

　また関係会社で分譲マンションの開発販売を手がける、日綜不動産（株）（資本金4億9400万円、大阪市中央区本町4-1-7、代表市森賢治氏）と戸建分譲の日綜ハウジング（株）（資本金1億円、港区高輪2-21-46、代表木下康氏）も、同日同地裁へ会社更生法の適用を申請した。

　負債は日綜不動産（株）が約122億8400万円、日綜ハウジング（株）が約43億9000万円で3社合計で約2142億2300万円。

マンションの販売実績が低迷しているようですね。

2007年前半まで好調だった新築マンション市況は一変し、現在は、供給減、契約率の低下などマンションの販売現場は苦戦を強いられており、新築マンションの大幅値下げも時々聞かれるようになりました。

マンションの値下げから、マンションの底値を見極めようという人も増えているようです。

マンションの販売実績が低迷している原因の一つは、マンション用地価格が上昇した上、マンションの建築費の高騰によって販売価格の上昇につながり、ユーザーの購入マインドが減少したことが挙げられます。

「マンションってどうよ？」で興味深いアンケートを行っていましたので、その結果を転載します。（以下、「マンションってどうよ」参照）

１．マンション購入を躊躇している理由（複数回答）

回答者の93.1％が「現在のマンション価格が高いから」と回答しました。

このことからも、マンション価格の高騰がネックになっていることが分かります。

次点は「希望に合うマンションがないから」で43.1％。

約半数の方が希望に合わないと感じているということは、不動産業界がマンション購買者層のニーズを把握できていないということにつながります。

また、「マンション業界への不安や不信感」「デベロッパーや営業担当者への不安や不信感」もそれぞれ19％を占め、マンションの販売価格やセールスに関する批判の声もあったようです。

２．マンション価格がどのくらい下がれば購入するか

最も多かった回答は「20％」、次いで「30％」「10％」でした。
近畿圏より関東圏の方が、より多額の価格ダウンを希望するユーザーが多く、関東圏の方が市場価格とマンション購買層の希望価格のギャップは大きいと言えます。

３．住宅ローンの希望返済金額

全体では「10万円以下」が最も多く、ついで、「９万円以下」、第三位は「８万円以下」でした。

関東圏のトップも「10万円以下」でしたが、第二位は「11万円以下」と「13万円以下」、次いで「15万円以下」と希望返済額は高額となりました。

関東圏の方がマンション価格が高額であることも影響しているのかもしれません。

４．マンションの購入希望金額

「2,500万円以上3,000万円未満」が最も多く、第二位は「2,000万円以上2,500万円未満」、第三位は「3,000万円以上3,500万円未満」で、購入希望平均価格は2,994万円という結果でした。

関東圏の購入希望平均価格は3,522万円で、不動産経済研究所が発表した2008年上半期供給のマンションの平均価格は近畿圏3,576万円、関東圏4,820万円と大きな開きがありました。

これらのアンケート結果が示すことは、マンションの販売価格と、マンション購入希望者の希望購入価格の間にはまだまだ差があり、マンションの販売は当分低迷するという見通しもあながちウソではなさそうです。

首都圏のマンションの販売戸数が過去最長の１５ヶ月連続減少を記録したそうです。

マンションの販売価格もそろそろ底値かと言われていますが、マンションの販売価格は購入希望者にとってはまだまだ手が届くものではないとも言われ、マンションの底値が見えてくるにはまだ先になるかもしれません。

また、マンションの値下げがあることはマンション購入希望者にとってはありがたいことですが、マンション建設業者が部材の質を下げてくる可能性があり、「今こそマンションの買い時」と慌ててとびつかずに、注意深くマンションの質を見極めることが必要となってきそうです。

以下引用（ロイター日本語ニュース）

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１１月の首都圏マンション発売戸数は３２９３戸で前年比１４．９％減となり、過去最長となる１５カ月連続マイナスとなった。

　これまではバブル崩壊時の１９９０年１１月からの１４カ月連続減が最長だったが、法改正や金融市場の混乱などを背景にした市況悪化で過去最長を更新した。

　首都圏のマンション契約率は６３．２％で、好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で下回った。

マンション販売在庫数は１万１０８５戸で前月比で２４３戸増加した。

在庫数が１万１０００戸を超えるのは２００２年１２月以来。

　１戸当たりの価格は５０１８万円で前年比７．１％上昇したものの、引き渡し価格ベースでは「値下げしている可能性が十分ある」（同研究所）として、なお厳しい状況だとみられている。

　１２月の発売戸数は５０００戸前後の見込み。

これを前提にマンション新規発売戸数を試算すると、２００８年は４万２０００戸程度となる見通し。

同研究所は、マンション大量供給が始まる前の１９９３年の水準を下回る可能性があると指摘している。

マンションの値崩れが心配されるような状況ですが、マンションの購入を考えている人にとっては、マンションの買い時とも言われています。

マンション販売会社の資金繰りは今後も悪化する可能性がありますので、2009年1-3月にかけて、マンションの値下げが本格化するとみる専門家もいるようです。

マンションの価格を見る上で参考になるのは賃貸マンションの家賃相場です。

たとえば、横浜市内の賃貸マンションで月々の家賃が15万円で貸し出されているのであれば、年間家賃は180万円です。

分譲マンションの妥当な価格は、この数字を５−７％の数字（横浜の場合は６％）で割り戻した数字が妥当な価格ということになります。

分譲マンションの販売価格は、依然賃貸マンションに比べて割高感がありますので、この数字の差が縮まってくると、マンションの販売価格も底値といえるのかもしれません。

一方、これから建てられるマンションでは、マンションのデベロッパーがコスト削減を図り、同じ間取りでも床面積を狭くしたり、以前よりも設備器材の質を落としてくると予想されています。

マンションの買い時を見極めることにばかり目がいくと、マンションの品質を見落とすことになりそうです。

マンションでお買い得な物件は、案外2-3年前に建てられた中古マンションにあるかもしれません。

マンションの販売不振が続いています。

アメリカ発の金融危機と世界的な景気後退が日本のマンション業界に大きな影響を与えているといわれています。

マンション価格が高くなりすぎ、一方で個人の購買力は伸びていないという、マンションが売れなくて当たり前の状況がしばらく続く見通しの中で、マンション販売業者は供給を絞らざるをえず、売れ残ったマンションは一方では値下げしてでも売らないといけないという状況です。

マンションの分譲価格は、通常は土地代40%、建設コスト40%、利益20%で構成されています。

しかし、今販売されているマンションの大半は、2005-2007年にそれまでの2倍の価格で購入した土地に、原材料高で割り増しの建設コストをかけて建設されました。

マンション販売会社が20%の利益を確保するためには、以前よりも5割増しで販売せざるをえない状況です。

しかし、マンション購買層の所得は景気減速の影響で冬のボーナスは2年連続で減少し、さらに金融危機による貸し渋りという逆風が吹いています。

マンション業者にとっては、値下げしてでも売るか、マンション市場が好転するまで待つかのどちらかしかないといわれていますが、破綻するマンション販売会社が出始めています。

「マンションの買い時の見極め方　２」へ

マンションの買い時を考える上で、マンション市況については、先に述べたとおりです。

次に住宅ローンの金利の動向を見てみると、一時期上昇傾向にあった金利はまた下がり気味となっています。

アメリカの景気低迷が日本にも影響してきたため、日本の景気も先行きがやや不透明になっていることが金利低下の要因とみられます。

この世界的な不景気は長引くといわれ、低金利時代はしばらく続くことになりそうです。

その意味では、今の低金利はマンション購入を考えている人にとっては、「マンションの買い時」といえそうです。

税制面で見てみると、住宅ローン減税が平成21年度から大幅に拡大されることになったことは、マンション購入を考えている人にとっては、大きなメリットです。

平成21年度版住宅ローン減税は、基本的には、従来の住宅ローン減税の適用期間を5年間延長するというもので、現行の「住宅ローン控除」の適用期限が平成25年入居物件まで適用されるということになります。

従来の住宅ローン減税と異なる点は、平成20年度の2000万円の控除対象借入限度額を3000万円に引き上げ、控除率は控除期間が10年間の場合は１％。15年間の場合は１〜10年目が0.75％、11〜15年目が0.5％で、合計の住宅ローン減税額は最大で300万円、現行の約２倍の住宅ローン控除額になるというものです。

平成21年度以降の住宅ローン減税では、いわゆる200年住宅の場合は、さらに住宅ローン控除対象借入限度額を3600万円に引き上げられ、最大控除額は650万円にもなります。

こうしてみると、都心近郊や郊外エリアではマンション市況、ローン金利、住宅税制のいずれから見ても「マンションの買い時」といえる環境になっています。

マンションの購入を考えている人にとって、気になるのは「今がマンションの買い時かどうか」ということでしょう。

マンションの買い時を市況や金利、税制面から考えてみることにします。

不動産経済研究所の調べでは、首都圏では2005年まで7年連続で新築マンションの販売戸数が8万戸を超えていましたが2006年には8万戸を下回り、2007年も11月の段階で前年を下回る戸数となりました。

マンションの平均価格はこの数年上昇傾向が続いていました。

新築マンションの首都圏の平均価格は、2003年頃までは数年間4000万円前後で推移していましたが、2004年ごろから上昇し、2007年には4000万円台後半の月が多く、5000万円を超える月もありました。

新築マンションの供給が減った上にマンションの平均価格が上昇した背景には、都心部での地価の上昇が起因していました。

マンション建設用地が、景気が回復したことによって、減ったことも要因と言われています。

新築マンションの価格が高騰し、マンション購買層の手に届かない値段になると、中古マンション市場の価格も押し上げ、一時的なマンションバブルだったこの数年から、今では一気に新築マンションの売れ残りが目立ち、売れ残ったマンションを販売会社が値下げしたり、倒産したマンション販売会社が処分した物件が値下げされて売りに出されると、周辺のマンションの価格が値下がりするという状況が生まれてきています。

マンション販売会社は売れ残り物件を抱え、これからますます在庫物件の処分をする可能性があるとも言われています。

「マンションの買い時っていつ？　５」へ

マンションの値下げや、マンション価格の下落がニュースや新聞記事で報道されていますよね。

最近の新聞に折り込まれるチラシや広告のほとんどは、新築マンションではなく、完成物件（＝売れ残り物件）だったりしています。

また、最近のマンションのチラシや広告には、「家具、家電付特別販売！」とか、「マイホームご購入応援キャンペーン１００万円プレゼント！」など、マンションの購買意欲をそそるような誘い文句が並んでいます。

今こそ、マンションの買い時といわれていますが、どうなのでしょうか。

マンションが値下がりして物件価格が下がったから買い時でしょうか、キャンペーンでいろいろついたから買い時でしょうか？

マンションが値下がりし始めているのは、需要と供給のバランスが崩れているからであり、
マンションの価格が高くて売れなければそれは売主（デベロッパー）の問題であって、買主（購入者）の問題ではありません。

マンションの値下げもキャンペーンも、マンションの購入希望者が「これなら買える！」というように、ニーズに合ってこそです。

マンションの買い時といわれる昨今ですが、ようやく需給関係のバランスが、正常になってきたということです。

でも、マンションの本当の買い時は、希望とするライフスタイル、希望に合った物件、価格のバランスが取れていて初めて買い時と言えます。

マンション価格の値下がりや、マスコミによるマンションの底値情報にばかり流されないようにしましょう。

マンションって、でも今が買い時だから、といって購入するものでしょうか？

確かに、マンションの値下がりや、住宅ローン減税による税制面での優遇、住宅ローン金利の低下などはマンションを購入するとき、オトクな条件になりますが、居住用のマンションを買うのは投資目的じゃないですよね。

マンション購入を「損か得か」で考えるならば、これらの経済的要因も大事な要素になりますが、マンションをなぜ購入しようと思っているか、つまりマンション購入の動機です。

マンション購入を考える理由は人それぞれ異なりますよね。

例えば、結婚で新居が必要になった、通勤に不便だから引っ越したい、家賃を払うのがもったいない、子どもが育って今の住居では手狭になった、住環境の良いところに引っ越したいなど、マンション購入を考える理由は様々です。

また、マンションを購入した後、どんな生活をしたいのかも十分に考えておく必要があります。

マンション購入の動機が子育てに良い環境とすれば、郊外の住宅地になるでしょうし、マンションの価格も都心部と比べると安く済むかもしれません。

でも、郊外の環境の良いところであれば、通勤には不便ですよね。

マンションに限らず、不動産探しは家族が何に重点を置いているかを十分に把握してから行わないと、マンションを購入した後に、「あっちのマンションの方が良かった｣と後悔してしまうことになりかねません。

希望を100％満たしてくれるようなマンションはおそらくないでしょう。

また、Ａマンションのここがいい、Ｂマンションはここが優れていると目移りしてしまいがちです。

もし、マンション購入の動機がはっきりしていたら、色々目移りせず、「このマンションなら」といえるのではないでしょうか。

マンションの買い時というのは、決してマンションの市場価格が底値になったときや、住宅ローンの金利が低金利になったときではなく、本当に気に入ったマンションが見つかったときで、その上で、価格や金利などの経済的要因が合致して、無理なく住宅ローンの返済できる時ではないでしょうか。